בעשור האחרון – ובפרט בשנים האחרונות – עוד ועוד ישראלים מגלים את הפוטנציאל האדיר של שוק הנדל"ן האמריקני. למרבה המזל, שוק הנדל"ן האמריקני הוא הפורטה שלנו בליברקי, ולכן אם אתם פתוחים לאפשרות של השקעות נדל"ן איכותיות מעבר לים, הגעתם למקום הנכון.
למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
מה גורם למאות משקיעי נדל"ן ישראלים לגלות פתאום את אמריקה? את התשובה אפשר לפרק לכמה גורמים, אך בגדול לא נטעה אם נאמר שסף הכניסה הנמוך להשקעות בארצות הברית מצד אחד והפוטנציאל הממשי לתשואות גבוהות מצד שני הם הגורמים שטרפו את כל הקלפים והעבירו את המיקוד של משקיעי הנדל"ן מהשוק המדשדש בארץ לשוק השוקק והמבטיח בארצות הברית.
גורם נוסף שאינו פחות חשוב, הוא המשבר הכלכלי של 2008 שלימד את המשקיעים שבכל הנוגע לשוק הנדל"ן, משבר כלכלי הוא לא יותר מריסט שמאפשר לשוק להתאפס ולתקן את עצמו ומקפיץ אותו כמה דרגות למעלה. ולכן לא צריך לפחד ממשברים ובמיוחד לא מהמשבר הנוכחי שפוקד את הכלכלה העולמית כולה. אם כך, בין שאתם משקיעי נדל"ן חדשים, בין שאתם כרישי נדל"ן ותיקים ובין שאין לכם ניסיון בנדל"ן אך לא אכפת לכם ללמוד משהו חדש, המאמר הזה נכתב בשבילכם. הינה כל מה שאתם צריכים לדעת על השקעות נדל"ן בארצות הברית. מוכנים להשקיע ולהרוויח בגדול? בואו נתחיל.
יתרונות הנדל"ן האמריקני
שוק הנדל"ן האמריקני מציע למשקיעי הנדל"ן הישראלים – גם אלה המנוסים יותר וגם אלה המנוסים פחות – נכסים מסוגים שונים, לצרכים שונים, באזורים שונים. די בשטחה העצום של ארצות הברית ובצורכי המגורים של מאות מיליוני תושביה כדי לבסס את מעמדו של שוק הנדל"ן האמריקני ולהגדיר אותו כשוק החזק, היציב והבטוח בעולם.
השקעות נדל"ן בארה"ב נבדלות זו מזו בטיבן ובאיכותן ויש לא מעט גורמים שכדאי להביא בחשבון לפני שבודקים נכס כזה או אחר ולפני שסוגרים עסקה כזאת או אחרת. אף שלא חסר ביקוש למגורים בשכירות בכל מדינה בארצות הברית, כדאי להבדיל בין אזורי התיישבות מבוקשים ובין אזורים בעייתיים, בין אוכלוסייה חזקה ובין אוכלוסייה נחשלת, בין מדינות עם הגירה חיובית ובין מדינות עם הגירה שלילית ולהשקיע רק באזורים מבוקשים, עם שיעורי פשיעה נמוכים, אוכלוסייה מבוססת ונתוני הגירה חיוביים.
למרבה המזל, שוק הנדל"ן האמריקני רווי באזורים מבטיחים ובנכסים איכותיים – גם פרטיים וגם מסחריים – שיש להם פוטנציאל לתשואות גבוהות ולרווחים משתלמים, ואפשר להיכנס אליו כמעט ללא קושי גם עם הון עצמי נמוך יחסית ובלי ניסיון. ואם ביתרונות עסקינן, אין יתרון גדול מזה.
- מחירי דירות להשקעה אטרקטיביים
- שטח עצום ומאות מיליוני תושבים
- אחת מכלכלות העולם החזקות
- אחוז תשואה גבוה לעומת השקעות בישראל
- היצע נכסים אדיר
דירות להשקעה בארצות הברית
גרף נתוני מחיר מכירה ממוצע של בתים חדשים שנמכרו בארה"ב בשנים 1965 עד 2022:
*נתונים מאתר statista.com
שוק הנדל"ן הישראלי לעומת האמריקני
ישראלים רבים בוחרים בכיוון של השקעות נדל"ן בארה"ב, ואפשר לייחס את הבחירה הנבונה הזאת לכמה הבדלים בסיסיים בין שוק הנדל"ן הישראלי ובין שוק הנדל"ן האמריקני.
ראשית, נכסי נדל"ן בארצות הברית זולים מנכסי נדל"ן בארץ.
שנית, גם עלויות הבנייה בארצות הברית זולות מעלויות הבנייה בארץ. כיוון ששיטת הבנייה בארצות הברית היא לרוב קלה ומהירה ומבוססת על חומרי גלם פשוטים וזולים, עלויות הבנייה בה נמוכות. שיטת הבנייה בארץ היא מסורתית ואיטית ומבוססת על חומרי גלם כבדים כמו מלט, בטון ואבן, ולכן עלויות הבנייה כאן גבוהות מאוד ומשפיעות על מחירי הנכסים.
גם מחירי הקרקעות בארצות הברית אינם גבוהים. אפשר להניח שהדבר נובע מרעידות האדמה המרובות שפוקדות מדינות מסוימות ומנזקי אקלים שמפחיתים את ערך הקרקעות ואת ערך הנכסים הבנויים עליהן.
ולבסוף, תהליך רכישת נדל"ן בארצות הברית הוא קל, ידידותי ונוח בהרבה מהתהליך בארץ. אם משקיעי נדל"ן בארץ נאצלים להתמודד עם בירוקרטיה מסועפת ועם מערכת מיסוי מכבידה ולא ידידותית, בארצות הברית התהליך נוח בהרבה, וכל המערכות פועלות בשקיפות מלאה מול המשקיעים כדי שיוכלו להשלים את הרכישות במהירות וביעילות.
אין ספק שבמבחן התוצאה שוק הנדל"ן האמריקני משתלם למשקיעים הרבה יותר משוק הנדל"ן הישראלי, ורבים מהמשקיעים אכן בוחרים להצביע ברגליים ופונים מערבה.
מי מפחד ממשברים?
אז בואו נדבר על משברים. משקיעי נדל"ן ותיקים ומנוסים אוהבים להצביע על המשברים הכלכליים הגדולים של 2001, 2008 וגם על המשבר שאנחנו עדים לו בעת הזאת כדי להסביר למה השקעה בנדל"ן היא השקעה חכמה, ולמה דווקא משבר כלכלי הוא הזדמנות מצוינת שאסור לפספס.
נתחיל בשיעור היסטוריה. עשרים השנים האחרונות הוכיחו ביתר שאת שבכל הנוגע לנדל"ן, כל תקופת משבר בהכרח מובילה לפריחה ולשגשוג, ושדווקא בתקופת משבר כדאי להמשיך ביוזמות של השקעות נדל"ן בארצות הברית כדי לקנות בזול ולהרוויח אחר כך בגדול. בין שנבחן את המשבר הכלכלי של 2001 או את משבר הסאב פריים של 2008 ובין שנתבונן על התקופה הסוערת שבה אנחנו חיים, נבין ששחיקת ערך הכסף, אינפלציה ומיתון עוזרים למשקיעים לקנות נכסים איכותיים בזול, להשביח אותם בזול ולהמתין בשקט עד יעבור זעם. ולאחר שהזעם עובר – כי הוא תמיד עובר – הנכסים שנקנו בזול בזמן שכולם שמרו על הכסף שלהם קרוב, מתחילים להניב תשואות גבוהות ורווחים משתלמים, הביקוש להם גובר, והמשקיעים יכולים למנף את ההצלחה להשקעות איכותיות נוספות.
קבלו חיזוק נוסף – בגלל שמשקיעי נדל"ן אינם מפחדים ממשברים ובוחרים לנצל אותם להשקעות איכותיות במחירים נמוכים בציפייה לרווחים עתידיים גבוהים, הם למעשה עוזרים לשוק הנדל"ן לתקן את עצמו, להתחזק ולהתחדש ולצאת אט אט מהמשבר. יש דרך טובה מזו לעזור לכלכלה?
נדל"ן אמריקני – במה כדאי להשקיע?
האפשרויות להשקעות נדל"ן בארצות הברית הן מרובות, וכל משקיע יכול לבחור בהשקעה המתאימה ביותר לצרכיו, למטרותיו וליכולותיו הכספיות. יש כמה אפיקים מומלצים להשקעות נדל"ן, והאפיקים המובילים ביותר הם נכסים פרטיים למגורים (SINGLE FAMILY), מתחמי דיור משותפים (MULTY FAMILY) והשקעות בנכסים מסחריים.
השקעה בנכסי נדל"ן סינגל פמילי – SINGLE FAMILY
השקעות בסינגל פמילי מתאימות למשקיעים מתחילים שמעוניינים להשקיע בנכס פרטי למגורים כבעלים בלעדיים. נכסי סינגל פמילי באזורים מבוססים מבוקשים בקרב משפחות עם ילדים שמעדיפות לגור בבתים פרטיים על הקרקע, ומתאימים למשקיעים שחפצים בהכנסות חודשיות קבועות ויציבות ובחוזי שכירות לתקופות ממושכות. אף שהמשקיע בסינגל פמילי הוא הבעלים היחיד של הנכס, והוא מקבל את כל ההחלטות הנוגעות לפיתוח, להשבחה ולניהול השוטף, הוא צריך להיות נוכח בשטח, לטפל בכל הדרוש ולמעשה לנהל את ההשקעה שלו לבד, וזה יכול להיות מאתגר מאוד במיוחד אם הוא מתגורר בארץ ורחוק מההשקעה.
השקעות בנכסים פרטיים הן לאו דווקא השקעות בסינגל פמילי. הן כוללות גם דירות קונדו או יחידות דיור בבנייני מגורים או במתחמי דיור. השקעה בדירות קונדו היא השקעה מבוקשת וזולה יותר מהשקעה בנכס פרטי. אם מדובר בדירת קונדו בפרויקט יוקרתי, המשקיע יכול למשוך בקלות דיירים מבוססים ולהבטיח לעצמו הכנסה קבועה ורווחית וחוזי שכירות ארוכי טווח. עם זאת קצב עליית הערך של הדירות הללו איטי בהשוואה לנכסים פרטיים, והמשקיע נדרש לשלם דמי ניהול ואחזקה חודשיים בסכומים גבוהים ועלול להתקשות להשיג מינוף כלכלי בהתבסס עליהן.
השקעה בנכסי נדל"ן מולטי פמילי MULTY FAMILY
אם מדברים על השקעה בארצות הבית, השקעה קבוצתית בנכסי מולטי פמילי היא טרנד מבוקש שהולך וצובר תאוצה בשנים האחרונות. מהי השקעה קבוצתית? השקעה קבוצתית היא השקעה שנעשית במסגרת קבוצת השקעות. קבוצת השקעות מאגדת כמה משקיעים שחוברים יחד כדי לאתר נכסים, להשקיע בהם וליהנות מהרווחים. קבוצת ההשקעות בדרך כלל מנוהלת בידי חברת השקעות מקצועית שמטפלת בכל היבטי ההשקעה ופועלת בשם המשקיעים. כדי להיכנס לקבוצת השקעות כל אחד מהמשקיעים נדרש להשקיע הון התחלתי.
חשוב להדגיש שהסכום הנדרש להשקעה בקבוצת השקעות נמוך מהסכום הנדרש להשקעה פרטית בנכס פרטי, ומתאים במיוחד למשקיעים חדשים ולא מנוסים שמעדיפים להימנע מכאב הראש הנלווה לניהול נכסי ההשקעה ולתת למקצוענים לעשות את זה בשבילם. מנהלי קבוצת ההשקעות משתמשים בכספי המשקיעים כדי לאתר נכסי מולטי פמילי איכותיים שיש להם פוטנציאל ממשי לתשואות גבוהות, ומנהלים את תהליך הרכישה, את תהליך ההשבחה ואת ניהול הנכס למן ההתחלה ועד לנקודת האקזיט.
מולטי פמילי הוא צורת מגורים מוכרת ונפוצה בארצות הברית. מדובר במתחמי מגורים רב־משפחתיים. המתחמים הללו יכולים להיות בניינים רבי־קומות וכן בתים דו־משפחתיים או תלת־משפחתיים צמודי קרקע. בשנים האחרונות אנחנו עדים לתנופה מסיבית של הסבת מבנים ישנים כמו בתי מלון או בתי חולים גריאטריים למבני מולטי פמילי חדישים ויוקרתיים, ומשקיעי הנדל"ן הישראלים עומדים בחוד החנית של הפעילות הזאת.
קבוצות השקעה ישראליות קונות את המבנים הישנים בזול, משביחות אותם במהירות בעלויות נמוכות ומתאימות אותם למגורים איכותיים וברמה גבוהה. דיירי מולטי פמילי נמנים בדרך כלל על אוכלוסיות חזקות ומבוססות שמחפשות מגורים נוחים לתקופות ארוכות בתנאים טובים. לא נגזים אם נאמר שהשקעה בנכסי מולטי פמילי היא הדבר החם ביותר בנדל"ן אמריקני היום, ואם גם אתם רוצים לקחת חלק בעשייה המבורכת הזאת, תוכלו להצטרף למשפחת ליברקי, ולזכות בחירות כלכלית באמצעות השקעה בנדל״ן מניב.
השקעה נכסים מסחריים
השקעות נדל"ן בארה"ב כוללות לא רק נכסים פרטיים למגורים אלא גם נכסים מסחריים. כמו בארץ גם בארצות הברית הנכסים המסחריים זולים מהנכסים הפרטיים אך הם מניבים תשואות גבוהות יותר המבוססות על חוזי שכירות לתקופות ממושכות עם עסקים חברות או תאגידים. נכסים מסחריים הם משרדים, חנויות, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה, בתי מלון, מבני ציבור, מפעלים ועוד.
הם אינם מיועדים למגורים אלא לפעילות מסחרית ותעשייתית, והדיירים המאכלסים אותם הם לרוב תאגידים עסקיים פרטיים או ציבוריים וגם אנשים פרטיים שמנהלים עסקים קטנים או גדולים. אף שהשקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת רווחית מאוד, כדי שהיא תהיה רווחית, המשקיעים צריכים לבחון אותה היטב ולפני ולפנים ולוודא שהנכס עצמו איכותי ושהתאגיד שפועל בו הוא אמין, מבטיח ורווחי. השקעה בנכסים מסחריים היא התמחות העומדת בפני עצמה, ומתאימה גם למשקיעי נדל"ן ותיקים ומנוסים וגם לקבוצות השקעה.
השקעות פליפ או השקעות לתקופות ממושכות?
השקעות פליפ הן השקעות בנכסים המיועדים לבנייה (בפרויקטים חדשים) או לשיפוץ והשבחה לצורך מכירה מהירה. משקיעים בעסקאות פליפ הם בדרך כלל משקיעים מקצועיים, ותיקים ומנוסים שמעוניינים ברווחים מהירים וגבוהים ומשתפים פעולה עם יזמי בנייה או עם קבלנים בתהליך ההשבחה של הנכס עד למכירתו. משקיעים אלה לא רוצים להתעסק עם ניהול הנכסים לאחר ההשבחה וגם לא עם השכרתם ורואים בהשקעה נכס פיננסי לכל דבר. עם זאת, לצד הרווחים הגבוהים שהיא מניבה, יש בהשקעת הפליפ סיכונים לא מעטים, וכדאי להביא אותם בחשבון ולהיערך להם.
לעומת עסקאות פליפ השקעות לתקופות ממושכות כוללות לא רק את תהליך רכישת הנכסים ואת השבחתם אלא גם את ניהולם, תחזוקתם והפעלתם עד לשלב האקזיט. מרבית משקיעי הנדל"ן בארצות הברית עובדים עם חברות המתמחות בניהול נכסים ובתחזוקתם גם משום שכך נהוג וגם משום שכך הרבה יותר קל לנהל את ההשקעה. השקעה לתקופות ממושכות מבטיחה למשקיעים הכנסות קבועות, יציבות וגבוהות וגם צפי לרווח משתלם בעת המכירה. גם משקיעים פרטיים וגם משקיעים שעובדים עם קבוצות השקעה מעדיפים לבנות תיק השקעות מאוזן שמורכב גם מהשקעות פליפ וגם מהשקעות לתקופות ממושכות כדי לפזר את הסיכונים ולהבטיח תשואות מרביות.
איך להשקיע בתבונה בנדל"ן אמריקני?
השקעה בנדל"ן בארה"ב חייבת להיות מושכלת ולהיעשות בתבונה כדי שתניב רווחים ותאפשר למשקיעים לזכות במינוף כלכלי לטובת השקעות נוספות. אז איך להשקיע בתבונה?
ראשית, מאתרים נכסים איכותיים באזורים איכותיים עם אוכלוסייה חזקה ומבוססת. אם הנכס איכותי ונמצא באזור טוב ומבוסס, חשוב לבדוק גם את מידת הביקוש של האוכלוסייה המקומית למגורים בשכירות. אם אין ביקוש למגורים בשכירות, הנכס לא יניב רווחים אלא רק יצור גירעונות (ארנונה, מיסים והוצאות תחזוקה).
איך בודקים ביקוש למגורים בשכירות? בקלות. נכנסים לפלטפורמות הנדל"ן המקוונות, בוחנים את כל הנתונים – בעיקר את כמות הנכסים המוצעים להשכרה, אם השוק רווי נכסים זאת אומרת שהתחרות על השוכרים היא גבוה ובטווח הארוך יצביע על ירידת מחירים. שנית, מעריכים את שווי הנכסים ואת הפוטנציאל שלהם לרווחים. לצורך העניין כדאי להיעזר בשמאי מוסמך שגם יעריך את הנכס וגם ישווה את ערכו לערכם של נכסים אחרים בסביבתו. כדי לחשב את התשואה הצפויה מהנכס רצוי לבדוק גם את מחירי השכירות באזור ואת ההיענות של האוכלוסייה המקומית למחירי השכירות המבוקשים.
השקעות נדל"ן איכותיות הן פועל יוצא של בדיקות קפדניות גם בנכס עצמו וגם באזור ההשקעה, אך לא רק. לפני כל השקעת נדל"ן כדאי לבדוק את תנועות האוכלוסייה באזור ההשקעה. הגירה שלילית עלולה לסכן את ההשקעה ולהוביל את המשקיעים להפסדים, ואילו הגירה חיובית מצביעה על עלייה עקיבה בערך הנדל"ן ועל תשואות פוטנציאליות גבוהות למשקיעים בנכסי נדל"ן.
ומילה אחרונה אך לא פחות חשובה על הקשר ההכרחי עם השוכרים. משקיעי נדל"ן רבים שוכחים שהשקעת נדל"ן רווחית מותנית ביכולת של המשקיעים למשוך שוכרים איכותיים ולסגור חוזים לתקופות ממושכות. בלי שוכרים אין תשואות, והדרך להפסדים קצרה. ולכן חשוב להתוודע את השוכרים היטב ולבחון את המסוגלות הפיננסית שלהם לפני שסוגרים איתם חוזה.
אך חשוב לא פחות להבטיח את שביעות רצונם, לספק להם מגורים טובים ברמה גבוהה, להיענות לפניות שלהם בסבלנות וברצינות ולטפל בכל תלונה. כך רצוי לנהוג גם אם אתם משקיעים בסינגל פמילי וגם אם אתם משקיעים במולטי פמילי ועובדים עם חברת ניהול ואחזקה. וכך תקנו לעצמכם שקט נפשי ותוכלו ליהנות מהכנסות יציבות, קבועות ורווחיות.
ומה לגבי מיסים?
כמו נדל"ן בארץ גם נדל"ן בארה"ב נתון למיסוי, אך אפשר לומר שבארצות הברית המיסוי הוא הרבה יותר נוח. ישראלים שמחזקים בנכסי נדל"ן בארצות הברית חייבים לדווח על כך ל־IRS, רשות המיסים האמריקנית, ולהעביר מס שיעור מסוים מהכנסתם מדי שנה. משקיעים שמבצעים עסקאות פליפ או מביאים את ההשקעה לשלב האקזיט, צפויים לשלם גם מס על רווחי ההון בתהליך המכירה.
חשוב להבין שעניין המיסים משתנה מאד ממדינה למדינה וישנם גם הטבות מס למשקיעים זרים המשקיעים לטווח ארוך בארצות הברית כדאי לעודד השקעות זרות. בנוסף, כמשקיע ישראלי, ישנו תשלום מס נוסף בישראל – כ-25% מס ריווחי הון.
מלבד הוצאות על מיסים יש להביא בחשבון גם הוצאות נוספות כמו תחזוקה, דמי ניהול, תשלומי ארנונה, עלויות ביטוח, תשלומים לוועד הבית (אם מדובר בדירה בבניין מגורים משותף) וכיוצא באלה. כדי שההוצאות יתקזזו עם ההכנסות והנכס ישמור על רווחיות, כדאי לאמוד את שיעור ההוצאות מבעוד מועד ולהתבסס על אומדן זה כדי לקבוע את מחיר השכירות.
אולם, ענייני מיסוי הינם יכולים להשתנות ממקרה מ[למקרה על כן מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום המיסוי בטרם ההתקשרות על מנת שתקבלו ייעוץ מקצועי בנוגע למיסוי עליכם יהיה לשלם.
השקעות נדל"ן איכותיות בארצות הברית עם ליברקי
חברת ליברקי להשקעות נדל"ן בארצות הברית שואפת לייצר למשקיעים שלה הכנסה פסיבית רווחית ומשתלמת והזדמנות לחירות כלכלית. מומחי הנדל"ן של ליברקי נמצאים בשטח, חיים ונושמים אותו, ויודעים איך לאתר את הנכסים הנכונים במקום הנכון ובזמן הנכון ולהפיק מהם את הרווח הנכון. כל משקיע בליברקי מקבל את חליפת ההשקעה המתאימה למידותיו ומוכוון להשקעות הרלוונטיות ליכולותיו, לרצונותיו ולהעדפותיו.
המשבר הכלכלי הנוכחי חידד למשקיעי נדל"ן ישראלים רבים את החשיבות שיש להתנהלות שיטתית, מקצועית ומושכלת בהשקעות נדל"ן בארצות הברית, ואת הצורך לנהל את הסיכונים בתבונה ולבזר אותם. ולכן תיקי ההשקעות שלנו משלבים גם השקעות נדל"ן וגם השקעות מבטיחות אחרות בחברות עתירות ידע מכל רחבי העולם. אף שאנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן האמריקני, בחוזקו וביציבותו, אנחנו יודעים שלא כדאי לשמור את כל הביצים בסל אחד. חשוב לפזר אותן בכמה סלים, וחשוב עוד יותר להשקיע בכל סל וסל, לשמור עליו ולטפח אותו.
משקיעי הנדל"ן של ליברקי יכולים לבחור באחד משלושה מסלולי השקעה איכותיים, יציבים ורווחיים. מסלול החוב (DEBT) כולל השקעה בסיסית בקרן ריבית שמניבה הכנסה קבועה ומוגדרת מראש; מסלול הון בעלים (EQUITY) כולל שותפות מלאה בקרן ההשקעות ושותפות ברווחיה ובהכנסותיה; ומסלול אישי (TAILORED) הכולל התאמה של עסקאות הנדל"ן לצורכי המשקיע, למטרותיו וליכולותיו. אנחנו מציעים מגוון רחב של השקעות נדל"ן בארצות הברית מסכום התחלתי של כ-100,000 דולר.
חברת ליברקי משקיעה בנדל"ן איכותי באזורים המבוקשים ביותר בארצות הברית. אזורים אלה מתאפיינים באוכלוסייה חזקה ומבוססת ובמגמות מרשימות של הגירה חיובית. המדינות אוהיו, דרום קרוליינה, וג'ורג'יה הן הפורטה שלנו, והשקעה בנכסים פרטיים, בנכסים מסחריים או בנכסי מולטי פמילי במדינות הללו לא רק מניבה למשקיעים שלנו רווחים משתלמים אלא גם מאפשרת להם לבצע מינוף כלכלי יעיל בהתבסס על הנתונים המצוינים שלהם.
