השקעות פרטיות SINGLE FAMILY HOME

נדל"ן בארצות הברית – השקעה פרטית או השקעה ציבורית, מה עדיף?

חננאל אלבו
04.01.2023
זמן קריאה: 8 דקות

אחת השאלות שחוזרות ונשנות אצל כל מי שמתעניין בהשקעות נדל"ן בארצות הברית, היא איך כדאי להשקיע בנדל"ן – האם בהשקעה אישית בנכס פרטי או בהשקעה קבוצתית בנכסים מרובים. זוהי שאלה מהותית שרלוונטית לכל מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן אמריקני כיוון שהיא לא רק מגדירה את אופייה של ההשקעה אלא גם את ניסיונו של המשקיע, את העדפותיו ואת יכולותיו. בין שתחליטו על השקעה פרטית ובין שתחליטו על השקעה ציבורית, תנו למומחי הנדל"ן של ליברקי לעשות לכם סדר בדברים ולעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.

 

השקעה פרטית בבעלות אישית ב־SINGLE FAMILY HOME

SINGLE FAMILY HOME הוא בית פרטי צמוד קרקע. יש לו פרצלציה נפרדת (ONE PARCEL ID) ואפשר לרכוש אותו גם ברכישה אישית וגם באמצעות התאגדות משקיעים (LLC). לצורך העניין בואו נתמקד ברכישה אישית ובעלות פרטית. להשקעה מסוג זה יש כמה יתרונות משמעותיים. ראשית, מדובר בנכס פרטי בפרצלציה נפרדת. לאחר הרכישה המשקיע מקבל עליו בעלות מלאה, ואין לו שותפים כלל; שנית, הנכס הפרטי מייצר למשקיע הכנסה פסיבית משכר דירה. למעשה, כל ההכנסות הנלוות לעליית הערך בנכס עוברות למשקיע. ולבסוף, בעל הנכס יכול להשתמש בו כדי לקבל מינוף בנקאי בשיעור של 60 עד 70 אחוזים מעלותו הכוללת או למחזר הלוואה קיימת בהתבסס על מצבו ועל פוטנציאל התשואות שלו. הבעלות הפרטית מקנה למשקיע חופש פעולה מוחלט גם בהתנהלות השוטפת עם חברת הניהול, גם בתהליכי השיקום וההשבחה בנכס וגם בשלב האקזיט.

אין ספק שבעלות בלעדית על נכס פרטי מגדילה את תחושת הביטחון. המשקיע הוא הבעלים היחיד על הנכס. הנכס הוא הרכוש שלו, וזה כשלעצמו יתרון עצום. עם זאת, ההשקעה הפרטית אינה נטולה חסרונות, וחשוב לחדד אותם למשקיע לפני קבלת ההחלטה על אופי ההשקעה הרצוי.

ראשית, הבעלות הבלעדית אינה חלה רק על ההכנסות של הנכס אלא גם על ההוצאות שלו. חשוב לזכור שהוצאות האחזקה – גם המתוכננות וגם הלא מתוכננות – עלולות ליצור גירעון תזרימי חודשי, ואם מדובר בנכס ישן, ההוצאות גבוהות יותר וההפסדים הכספיים מרובים.

שנית, דיירים בעייתיים עלולים לעלות למשקיע ביוקר. פינוי דיירים סרבנים עלול לגרור הוצאות משפטיות והפסד רצוף של שכר דירה. נוסף על כך המשקיע עלול להיות חשוף לתביעות משפטיות מצד השוכרים או מצד גורמים שלישיים, וההתעסקות המשפטית עלולה להכביד עליו ולהסב את תשומת ליבו מהנכס ומהפעולות להשבחתו.

ולבסוף, המשקיע עלול להיקלע לקשיים כלכליים ולחובות שיקטינו את סיכוייו לקבל הלוואה מהבנק. אם המשקיע אינו עומד בתשלומי המשכנתה, הוא עלול לאבד את הנכס ולהסתבך בהליכים משפטיים יקרים. המשקיע תמיד חשוף לעלייה בהוצאות הקבועות של הנכס (ביטוח מבנה, ארנונה, דמי ניהול, תחזוקה שנתית, מיסי ועד, דמי איוש ועוד) וכן לירידה בהכנסות ממנו (דמי שכירות). אם המשקיע מחליט ליישם אקזיט, הוא עלול להתקשות במימוש הנכס ולסבול מקשיי נזילות.

השקעה בנכס פרטי מחייבת את תשומת ליבו המלאה של המשקיע. הוא מחויב לטפל בעצמו בענייני הבית השוטפים ולעמוד בכל ההוצאות הנדרשות כל הדברים הללו גוזלים זמן ומחייבים אותו לשלוט בשפה המקומית ובחוקים המקומיים ולהיות נוכח בשטח. ולא כל אחד יכול לעמוד בכך.

השקעה פרטית בבעלות אישית ב־SINGLE FAMILY HOME

 

השקעה קבוצתית (התאגדות LLC)

השקעה קבוצתית היא השקעה במסגרת התאגדות LLC שמאפשרת לכל משקיע להיכנס להתאגדות כשותף ולקבל אחוזים מהבעלות בה. ההתאגדות עובדת לפי הסכם הפעלה ותקנון מסודר. מנהלי הקבוצה הם בדרך כלל צוות חברת ההשקעות שמאגדת את הקבוצה. המנהלים אחראים על ניהול ההשקעות ועושים זאת ללא מעורבות המשקיעים. הם מעדכנים את המשקיעים בכל עניין הנוגע להתאגדות ולמצב ההשקעות ומחלקים להם דיבידנדים מדי רבעון לפי הכנסות הקבוצה והוצאותיה.

קבוצות ההשקעה של ליברקי מתמקדות בעיקר ברכישת מתחמי דירות (MULTY FAMILY COMPLEX). המולטי־פמילי הם מתחמים גדולים הכוללים ארבע דירות או יותר. הם מוגדרים כמתחמים מסחריים ונרשמים בפרצלציה אחת. נכסי המולטי־פמילי מדורגים לפי איכותם, והדירוג שלהם משפיע על הביקוש.

נכסים בדירוג A ו־B הם איכותיים ויקרים יותר. אף שהם מניבים תשואות נמוכות, מרכיב ההשבחה עשוי להיות גבוה ולהשפיע על הרווחים בטווח הארוך. חברות ענק וגופים מוסדיים אוהבים להשקיע במתחמי מולטי־פמילי כדי להבטיח לעצמם עוגן תזרימי. הם מסתמכים בעיקר על מרכיב ההשבחה שמתבטא בתשואות לאורך זמן. נכסי המולטי־פמילי בדירוג גבוה הם השקעות סולידיות ואיכותיות, והביקוש להם רב.

נכסים בדירוג C ו־D הם מתחמי דיור שמיועדים לאוכלוסייה איכותית שידה משגת. נכסים אלה מייצרים את הכסף הגדול למשקיעים הישראלים ומבטיחים גם תשואות שוטפות וגם תוספת ערך משמעותית לאחר השבחה והעלאת מחירי השכירות. נכסים בדירוג D אינם מומלצים כלל בשל האוכלוסייה הבעייתית המאפיינת אותם והסיכונים הגלומים בעבודה איתה.

להשקעה קבוצתית יש יתרונות רבים, והמשקיעים מעדיפים אותה על פני ההשקעה הפרטית והאישית. מדוע?

ראשית, משום שהשקעה קבוצתית היא אפשרות מצוינת למי שרוצה לייצר תזרים רבעוני גבוה וקבוע בסיכון נמוך.
היא מאפשרת פיזור סיכונים נרחב ומגלמת את מרכיב עליית הערך שהמשקיעים אוהבים במיוחד.
שנית, משום שבהשקעה קבוצתית יש מרכיב של מיצוע סיכונים, והוצאות התחזוקה מתחלקות בין כל הדירות במתחם המולטי־פמילי.
ולבסוף, משום שמדובר בהשקעה פסיבית למשקיעים.

המשקיעים אינם מעורבים בהשקעה כלל. ניהול ההשקעה נעשה בידי מנהלי הקבוצה, והם אלה שאחראים על כל ההיבטים של ניהול הנכס – על תחזוקתו, על הקשר עם חברת הניהול, על תשלומי הארנונה והביטוחים ועוד.

קבוצת ההשקעה אינה דורשת מהמשקיעים דבר למעט השקעה כספית ראשונית. ניהול הנכסים נמצא באחריותם הבלעדית של מנהלי הקבוצה, והמשקיעים עצמם נהנים משקט נפשי ומתשואות איכותיות.

השקעה בנכסים מרובים מפזרת את הסיכון ומבטיחה למשקיעים תשואה יציבה לאורך זמן. רכישה מרוכזת מקנה למשקיעים הטבות רבות גם בזמן הרכישה, גם בתקופת הניהול וגם באקזיט. הטבות אלה עוזרות למשקיעים לנצל את מלוא היתרונות של ההשקעה, והם עושים זאת בדרך של פיזור ההשקעה ובדרך של גיוס ממון לרכישות נוספות שמעלות את התשואה הכוללת.

השקעה קבוצתית (התאגדות LLC)

למשקיעים יש החזקה קניינית מלאה בנכסי הקבוצה, והזכויות של כל חבר בקבוצת הן אישיות. ההתאגדות שבמסגרתה הקבוצה עובדת, היא התאגדות LLC שאינה תלויה בשום גורם. המשקיעים עצמם הם בעלי הזכויות בהתאגדות. קבוצת ההשקעות נותנת למשקיעים גמישות מלאה ומאפשרת להם לצאת מההשקעה בכל עת. כמו כן הקבוצה יכולה להכניס להתאגדות משקיעים חדשים ולחזק את המערך הכלכלי שלה.

המינוף הבנקאי הוא משמעותי לפעילותה של קבוצת ההשקעות כיוון שהוא מאפשר להם לגיוס הון נוסף ולהגדיל את התשואות. מנהלי הקבוצה יכולים להחליט על דעת עצמם אם לגייס ממון לצורך רכישת נכסים נוספים או לא. הם גם יכולים לחלץ את ההון העצמי המושקע בקבוצה ולנצל אותו להשקעות נוספות או למימון חוזר. כל פעילויות הקבוצה נעשות בשקיפות. המשקיעים מקבלים נתונים מלאים על הנכסים שבבעלות הקבוצה – על הניהול שלהם, על הביצועים הכלכליים, על ההוצאות וההכנסות, על הרווחים וההפסדים וכל מידע רלוונטי אחר.

הקבוצה משכירה את הנכסים שבבעלותה ומחלקת למשקיעים את הרווחים בקביעות, דבר שמבטיח לכל החברים תזרים מזומנים קבוע וביטחון כלכלי. מנהלי הקבוצה מתוגמלים בעיקר מעליית הערך של הנכסים ובשל כך האינטרסים שלהם תמיד זהים לאינטרסים של המשקיעים.

 

לקבל החלטה ולהשקיע בנדל"ן איכותי

אם אתם רוצים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית ומתלבטים בין השקעה בנכס פרטי ובין השקעה בקבוצת משקיעים, מוטב שתתייעצו עם מומחי ההשקעות של ליברקי ותקבלו החלטה מושכלת שמבוססת על ידע מקצועי רב וניסיון ארוך שנים. אנחנו בליברקי נעזור לכם לנתח את המטרות שלכם ולבחון את היכולות שלכם ונתווה לכם מסלולי השקעה מיטביים. אז אל תחכו, כי הזמן הנכון להשקיע בנדל"ן הוא אתמול! דברו איתנו, ובואו נתחיל לעבוד.

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך

למה להשקיע?

למה להשקיע?

אם הייתי שואל אתכם מה אתם מאחלים לעצמכם לשנה הבאה או לעשור הבא, אני בטוח שהייתם עונים – שנהיה מאושרים ובוודאי גם בריאים.

סוגי השקעות נדלן

כל סוגי השקעות הנדל"ן בחו"ל

מעוניינים להשקיע בנדל"ן אמריקני? הינה כל מה שאתם צריכים לדעת על סוגי ההשקעות העומדים לפניכם

רטרוספקטיבה על השנה החולפת

רטרוספקטיבה על השנה החולפת

בדיוק לפני שנה, שלחתי אליכם באמצעות הניוזלטר שלנו מאמר המדבר על איך להתכונן למשברים, גם כשהם ממש לא נראים באופק.

יתרונות המינוף הכלכלי

יתרונות המינוף כלכלי בהשקעות נדל"ן

המינוף הכלכלי הוא קרש קפיצה מהותי ומשמעותי למשקיע שאין לו די הון עצמי הנחוץ להשקעה מניבה בנדל"ן.

איך להשקיע כסף

איך להשקיע כסף – הווייז שלכם לחופש כלכלי

אחרי שהתחלנו את השנה עם ההחלטה להיות מאושרים והבנו שיציבות כלכלית היא אחד הדברים שיעזרו לנו להגיע לשם, זה בדיוק הזמן לחשב מסלול...

עצמאות כלכלית

עצמאות כלכלית

מילון ספיר מגדיר עצמאות כך: ״אי תלות באחרים, עמידה ברשות עצמו.״ וזו אכן הגדרה מדויקת, אבל אם נשאל כמה אנשים, אני בטוח שנקבל...

הכנסה נוספת מנדלן

איך לייצר הכנסה נוספת מהשקעות נדל"ן?

חולמים על הכנסה פסיבית שתגשים לכם את כל החלומות? רוצים לדעת איך לייצר הכנסה נוספת מהשקעות נדל"ן גם בארץ וגם בעולם?

איפה כדאי להשקיע בנדלן בארהב

באילו מדינות בארצות הברית כדאי להשקיע בנדל"ן?

רוצים להשקיע בנדל"ן אמריקני ומתלבטים באיזו מדינה להשקיע? לחצו על המאמר ותקבלו את כל מה שאתם צריכים לדעת.

השקעות נדלן מניבות בארהב

איך לאתר נדל"ן מניב ומה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים

בין שאתם מבינים בנדל"ן ויודעים איך למצוא את ההשקעה הנכונה והמניבה, ובין שאין לכם מושג בנדל"ן אך אתם רוצים ליהנות מהכנסה יציבה ובטוחה

איך מתגברים על הפחד?

איך מתגברים על הפחד?

קרה לכם שפחדתם? ברור! למי זה לא קרה? הרי פחד הוא תחושה רגשית שפוגשת אותנו בהמון צמתים בחיים ולפעמים גם ביומיום. לא יהיה מוגזם להגיד...

תפריט נגישות
LM web solution