משקיעים מנוסים בנדל"ן אמריקני כבר מבינים שבעולם של פוסט־מגפה ושל חוסר יציבות כלכלית, ביטחונית ומדינית, השקעה במתחמי מולטי פמילי היא אולי ההשקעה הנבונה ביותר שאפשר למצוא בתחם הנדל"ן.
המולטי פמילי הוא מתחם מגורים הכולל יחידות משפחתיות בגודל ממוצע בבנייני מגורים וכן בתים דו־משפחתיים, תלת־משפחתיים או יותר וכולם בבעלות אחת. מתחם המולטי פמילי הוא צורת דיור נפוצה בארצות הברית, והוא מבוקש בדרך כלל בקרב אוכלוסיות מעוטות יכולת. הדירות הקטנות, המבנים הפשוטים והשכירות הזולה מאפשרים למתחמי המולטי פמילי לשגשג, וכיום הוא חלק בלתי נפרד מהנוף האורבני והסבּ־אורבני בארצות הברית.
לא רק שוכרים מחפשים אחר ההזדמנות להתגורר ביחידת דיור זולות במתחמי מולטי פמילי, גם משקיעים מעדיפים להשקיע בנכסי מולטי פמילי ולהגדיל את רווחיהם. משקיעי נדל"ן רבים שמתמחים בשוק הנדל"ן האמריקני, יאמרו לכם שאין השקעה טובה יותר ומניבה מהשקעה במתחמי מולטי פמילי, ובגלל הביקוש ההולך וגובר של משקיעים למולטי פמילי, כתבנו את המדריך השלם והמעודכן למולטי פמילי רווחי. הינה הוא לפניכם.
מהו מולטי פמילי?
בהגדרתו הפשוטה ביותר מולטי פמילי הוא מתחם מגורים רב־משפחתי, והוא צורת מגורים נפוצה בארצות הברית. המתחם הרב־משפחתי יכול להיות בניין רב־קומות, והוא יכול גם להיות מתחם של בתים צמודי קרקע ובהם יחידות דיור דו־משפחתיות, תלת־משפחתיות ויותר.
מרבית הדיירים המתגוררים במתחמי המולטי פמילי, הם אנשים קשי יום שמתפרנסים בדוחק ומחפשים פתרונות דיור זולים לטווח ארוך. עם זאת, בשנים האחרונות אנו עדים לבנייה מסיבית של מתחמי מולטי פמילי יוקרתיים גם לשכבות אוכלוסייה מבוססות ורואים עלייה מהותית בביקוש להם.
דוגמה לפרויקט מולטי פמילי בארה"ב – ג'ורג'יה
להשקיע במולטי פמילי ארה"ב
בעלים של מתחמי מולטי פמילי יכול לגור באחת מיחידות הדיור ולהשכיר את השאר, או להתגורר במקום אחר ולהשכיר את כל יחידות הדיור. בעלים של מולטי פמילי ארה"ב שאינם מתגוררים בנכס, הם משקיעים לכל דבר ויכולים להשתמש בהכנסות המיידיות מהמולטי פמלי ובתשואות הפוטנציאליות כדי לקבל מימון בנקאי משמעותי להשבחת המתחם או לאיתור השקעות נוספות.
עם זאת חשוב לזכור שהשקעה במולטי פמילי אינה חד־פעמית. מדובר בהשקעה מתמשכת שמחייבת תשומת לב מתמדת מצד המשקיע. למה? כיוון שמולטי פמילי הוא עסק לכל דבר. העסק אומנם מבטיח לבעליו הכנסה יציבה, קבועה ובטוחה וגם תשואות שנתיות נאות, אך הוא מחייב פיתוח והשבחה וכן אחזקה שוטפת. אז אם אתם רוצים להשקיע במולטי פמילי, זכרו שמדובר במערכת יחסים לתקופה ארוכה שזקוקה להשקעה מתמדת.
משבר הקורונה ועלייתו של המולטי פמילי בארה"ב
משקיעי נדל"ן שמחפשים אחר נכסים מניבים בארצות הברית, מעדיפים בדרך כלל את מתחמי המולטי פמילי. הדבר נכון במיוחד בשנים האחרונות ולנוכח המשבר הכלכלי העולמי שהשפיע מאוד על שוק הנדל"ן.
למעשה לא נגזים אם נאמר שהמשבר הכלכלי העולמי הוא זה שדחף את משקיעי הנדל"ן אל עבר מתחמי המולטי פמילי. למה? כי הם זיהו את הפוטנציאל הגלום במלונות הקטנים והמשפחתיים, והבינו כמה קל יהיה להסב אותם למתחמי מולטי פמילי פעילים ומבוקשים.
כבר בתחילת המגפה היה ניכר שענף התיירות האמריקני סופג פגיעה קשה. מלונות רבים עמדו שוממים, ומנהליהם נותרו אובדי עצות. אף כי המלונות היוקרתיים ורשתות הנופש הגדולות הצליחו להתמודד עם המשבר הודות למימון הממשלתי המסיבי, דווקא המלונות הקטנים והמשפחתיים ננטשו, איבדו את הכנסתם וקרסו ובעליהם נאלצו להציע אותם למכירה.
שעת המשבר הקשה הזאת יצרה גם שעת כושר נהדרת למשקיעי הנדל"ן החכמים שזיהו את הפוטנציאל של בתי המלון הנטושים ולא היססו לרכוש אותם ולהסב אותם ליחידות מולטי פמילי מטופחות, יפות ומניבות.
האם השקעה במולטי פמילי נחשבת כאפיק מבטיח?
משקיעים שבקיאים בהלכי שוק הנדל"ן האמריקני כניראה יענו 'כן', הם יודעים לזהות פוטנציאל למולטי פמילי רווחי עוד ממבט ראשון. איך הם עושים את זה? ראשית, הם מאתרים את הנכס המתאים. בדרך כלל זה יהיה בית מלון קטן שמכיל כמה עשרות חדרים ונמצא בבעלות פרטית. בעלי המלון משוועים להצעת מכירה מתאימה ומוכנים להתפשר לטובת המשקיעים. כך או כך כל הצעה שיקבלו תחלץ אותם מהמצב הכלכלי הקשה ותיחשב אקזיט רווחי בשבילם.
שנית, הם מעריכים את ההשבחה שתידרש בתהליך הסבתו של הנכס למתחם מולטי פמילי. יש מלונות שיזדקקו לשיפוצים מסיביים (כמו הפרויקט שלנו בג׳ורג׳יה) ויש מלונות שיזדקקו רק לעבודות שיפוץ מזעריות. אף שיש להביא בחשבון את העלויות הכרוכות בעבודות השיפוץ, הפיתוח וההשבחה של הנכס, חשוב יותר לדעת איך להעריך את פוטנציאל הרווחים של הנכס, ואיך להוסיף לערכו בתום עבודות השיפוצים ובחלוף השנים.
לדלג בקלילות מעל משוכת הבירוקרטיה
כשמשקיע הנדל"ן הישראלי הממוצע חושב על הבירוקרטיה הנלווית להשקעה, הוא חושב על קשיים, עיכובים, אתגרים וטפסים – הרבה טפסים. והוא צודק. אך בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בארצות הברית, רצוי לא להיכנס לסרטים האלה.
בארצות הברית הבירוקרטיה הרבה יותר נוחה. יש רשויות מוניציפליות שדורשו לאשר הסבת נכסים ויש רשויות שאינן דורשות זאת. בדיקת דרישות הסף של הרשויות המקומיות היא חלק מהמחקר המקדים המקיף שכרוך באיתור הנכסים המובילים, וזהו שלב שלא כדאי לוותר עליו.
אכלוס מוכוון רווחים
אכלוס המולטי פמילי צריך להיעשות בחוכמה ובתשומת לב וכמובן להיות מוכוון רווחים. משקיעים רבים מסתפקים בחוזים קצרי טווח – העיקר שייכנס כסף לכיס. אך משקיעים חכמים יודעים שהמטרה היא לא כסף מיידי בכיס אלא השקעה מניבה לתקופה ארוכה, אמצעי לקבלת מימון מיטבי מהבנק והזדמנות לאקזיט משמעותי. אז איך מאכלסים את מתחם המולטי פמילי בחוכמה? לא מוותרים על חוזי דיור לתקופות ממושכות.
אם חוזי הדיור עם השוכרים יחייבו אותם לתקופה משמעותית, המשקיע יבטיח לעצמו הכנסה יציבה וקבועה ולא יחשוש מאובדן הכנסה. הוא יוכל לנהל את החוזים, להיערך לפקיעת תוקף של חוזים ולאתר מבעוד מועד שוכרים חדשים.
להשקיע במולטי פמילי או בסינגל פמילי?
אם כבר משקיעים בנדל"ן אמריקני, כדאי לדעת שהשקעה במולטי פמילי היא ההשקעה הטובה ביותר. ביחס להשקעות בנכסים פרטיים חד־משפחתיים מדובר בהשקעה שמניבה תשואות גבוהות, מגדילה את תזרים המזומנים של המשקיעים וצוברת ערך בחלוף השנים. עם זאת, בניגוד להשקעה בסינגל פמילי מתחם המולטי פמילי מצריך הרבה יותר מהשקעה כספית חד־פעמית.
מולטי פמילי הוא מחויבות לתקופה ממושכת, והמשקיע לא רק קונה את הנכס ומשפץ אותו אלא גם נדרש לנהל אותו ולתחזק אותו. מדובר בהשקעה שדורשת את מעורבותו המתמדת של המשקיע, והוא צריך לתפעל אותה, לתחזק אותה ולנהל אותה. משקיעים ישראלים המנוסים בהשקעות מולטי פמילי כבר מכירים את הדרישות של הרשויות המקומיות, יודעים איך להסדיר את היטלי המס, יודעים עם אילו קבלני בנייה כדאי לעבוד ומנוסים בעבודה עם חברת הניהול הטובות ביותר.
ועל אף המעורבות המתמדת המתחייבת מהמשקיע, דווקא נכסי המולטי פמילי מועדפים על המשקיעים הישראלים. למה? משום שהתשואות שהם מניבים גדולים בהרבה מהתשואות שמניבה ההשקעה בסינגל פמילי. זה עד כדי כך פשוט. בסופו של דבר השורה התחתונה היא זאת שמטה את כף המאזניים, וההכנסות המשמעותיות שהמשקיע מרוויח גם בשוטף וגם באקזיט, מדברות בעד עצמן.
שאלות ותשובות נפוצות
מהו נכס מולטי פמילי?
נכס רב-משפחתי הוא השקעה בנדל"ן המורכבת ממספר יחידות דיור בתוך בניין או מתחם אחד. יחידות אלה יכולות לכלול דירות, בתים משותפים, בתים עירוניים או דופלקסים.
מהם היתרונות של השקעה בנכסים מולטי-פמילי?
חלק מהיתרונות כוללים את הפוטנציאל להכנסות משכירות ממספר יחידות, גיוון במקורות ההכנסה, יתרונות לגודל ותזרים מזומנים פוטנציאלי גבוה יותר בהשוואה לנכסים חד-משפחתיים.
אילו גורמים עלי לקחת בחשבון בבחירת מיקום עבור נכס רב-משפחתי להשקעה?
המיקום הוא קריטי. גורמים שיש לקחת בחשבון כוללים את רצונה של השכונה, הקרבה למתקנים, הזדמנויות עבודה וחוזק שוק השכירות המקומי.
האם נכסים רב-משפחתיים עתירי ניהול יותר מנכסים חד-משפחתיים?
הם יכולים להיות, מכיוון שמתמודדים עם מספר דיירים. עם זאת, ניהול נכס יעיל ושירותים מקצועיים יכולים לעזור לייעל את התהליך.
מהם סיכונים נפוצים הקשורים להשקעות בנכסים רב-משפחתיים?
הסיכונים עשויים לכלול משרות פנויות, עלויות אחזקת נכסים, מיתון כלכלי המשפיע על הביקוש להשכרה וקשיים פוטנציאליים בניהול קשרי דיירים.
האם כדאי לי להשקיע בבנייה חדשה או בנכסים רב-משפחתיים קיימים?
לשתי האפשרויות יש את היתרונות והחסרונות שלהן. בנייה חדשה עשויה להציע שירותים מודרניים ועלויות תחזוקה נמוכות יותר, בעוד שנכסים קיימים עשויים לספק הזדמנויות תזרים מזומנים טובות יותר והכנסה מיידית משכירות.
כיצד אוכל לקבוע את תזרים המזומנים הפוטנציאלי של נכס רב-משפחתי?
ניתן לחשב תזרים מזומנים על ידי הפחתת הוצאות תפעול (כולל משכנתא, מיסים, ביטוח ותחזוקה) מהכנסות השכירות. הקפידו לתת דין וחשבון למשרות פנויות והוצאות הוניות עתידיות.
האם יש שיקולים משפטיים שעלי להיות מודעים אליהם בעת השקעה בנכסים רב-משפחתיים?
כן, עליך להכיר את חוקי בעלי הבית-שוכרים, תקנות דיור הוגן, ופקודות ייעוד מקומיות. רצוי להתייעץ עם אנשי מקצוע משפטיים.
האם כדאי לשכור חברת ניהול נכסים להשקעות מולטי-משפחתיות?
משקיעים רבים מוצאים כי לשכור חברת ניהול נכסים מקצועית לטיפול בתפעול השוטף מאד יעיל, במיוחד עבור נכסים רב-משפחתיים גדולים יותר.
השקעות במתחמי מולטי פמילי בארה"ב – פרויקטים פעילים
מתחמי מולטי פמילי בארה"ב – המומחיות של ליברקי
כדי לאתר מתחמי מולטי פמילי איכותיים שיש בהם פוטנציאל ממשי לתשואות ואפשרות לאקזיט משמעותי, צריך להכיר היטב גם את שוק הנדל"ן המקומי וגם את החוקים המוניציפליים והפדרליים בתחום הנדל"ן, צריך לאתר נכסים ולזהות את הפוטנציאל הגלום בהם, צריך לחבור לאנשי המקצוע הטובים ביותר בשטח – סוכני נדל"ן, עורכי דין, רואי חשבון, קבלני בנייה, חברות לניהול מבנים ועוד, צריך לאפיין את אוכלוסיית היעד, וצריך להגדיל את התעניינותן של אוכלוסיות אחרות, חזקות יותר ויציבות. המשקיע הישראלי כאדם בודד אינו בהכרח בקיא בהשקעות נדל"ן בכלל ובהשקעות במולטי פמילי בפרט. ולכן כדי שתבטיחו לעצמכם השקעה טובה, בטוחה, יציבה ומניבה רצוי שתעבדו עם חברת השקעות שמתמחה בהשקעות בנדל"ן אמריקני. רצוי שיעבוד עם ליברקי.
ליברקי תיתן לכם שקט תעשייתי ותאפשר להון שלכם לעבוד בשבילכם. איך אנחנו עושים את זה? אנחנו דואגים בראש ובראשונה לבזר את כספי המשקיעים ולהשקיע אותם בכמה נכסי מולטי פמילי בעת ובעונה אחת. כך אנחנו מגדילים את פוטנציאל הרווחים של הנכסים ומפחיתים את רמת הסיכון. אנחנו בחברת ליברקי מתמחים בהשקעות במולטי פמילי ורואים ביחידות הדיור הללו את העתיד של השקעות הנדל"ן בארצות הברית. ומבחינתו – העתיד כבר כאן.
